小物业、大民生。物业管理作为城市管理的重要组成部分，关乎广大居民居住品质和社会和谐稳定。近年来，我县在完善住宅小区物业管理方面进行了积极探索与实践，但仍面临诸多挑战与问题,需要各有关部门进一步认识物业管理的重要性。

一、基本情况

我县共有住宅小区52个,共计414栋楼。其中，有专业化、市场化物业管理服务小区23个，通过国有物业公司提供基础性服务、一事一议等方式管理的小区29个。目前，从事物业管理服务的物业公司有17家，其中12家为开发商隶属企业，5家为独立民营企业。从管理模式来看，新建小区多由专业物业公司管理，服务内容相对全面，包括安保、保洁、绿化、设施维护等；老旧小区部分由社区代管或业主自治，管理水平和服务质量参差不齐。

二、存在问题

（一）物业服务模式单一。目前,我县物业企业仅为业主提供秩序维护、保洁、维修、绿化等常规服务，物业费已经成为企业赖以生存的“天花板”。其他一些特需服务，如养老托幼、代收水电费、家政服务、社区食堂、社区超市等多种经营增值服务项目有待推进实施。

（二）收取物业费困局难解。据了解，我县大部分小区收费率均不足75%，居民对物业管理认识不足，未形成消费意识，以物业服务不到位为由拒交物业费，导致物业企业收费率低，资金回笼困难。个别小区因收费难导致服务质量差，日积月累，恶性循环，最终成为弃管小区，不仅影响了业主的居住环境和生活质量，也增加了社区的工作负担，更导致了小区二手房价格急剧下降。

（三）业主委员会发挥作用不充分。业主委员会是联系业主和物业管理企业的桥梁和纽带，由业主选举产生，代表全体业主对物业企业的管理和服务进行监督的同时，应当配合物业企业做好有关工作。个别业主委员会只重视对物业企业的监督，缺乏真正为业主协调解决问题的服务意识，未能发挥其真正的作用。

（四）个别职能部门监管乏力。当前，住宅小区内私搭乱建、占用消防通道、电动车违规充电等违法违规现象严重，不仅影响邻里和谐，更存在安全隐患，亟待有关执法部门及时有效处理解决。特别是个别小区车库私接风挡，占压燃气管线问题，燃气公司为解决潜在安全隐患，采取废弃原管线，在小区大面积挖路面重新铺设管线，助长了违规违法行为的蔓延。

三、几点建议

（一）融合多元力量，创新服务模式。建立社区党组织领导下的业主委员会（物业管理委员会）、社区居民委员会、物业服务企业及社会各方力量共同参与的多方运行机制，推进物业企业党建引领、红色物业和党员先锋岗工作建设。共同积极探索“物业服务+生活服务”模式，在基础物业服务之上，增添社区养老服务，设立日间照料中心，为老年人提供生活照料、康复护理与精神慰藉等服务；开展社区教育课程，涵盖文化艺术、技能培训等内容，满足居民自我提升需求；提供特色家政服务，比如家居深度清洁、软装布置等。

（二）化解矛盾隐患，构建和谐社区。一是物业公司制定合理的收费标准，加强员工培训，成立专门的服务质量监管小组，制定详细的服务标准与考核指标，如保洁人员的清洁频次与清洁效果、保安人员的巡逻路线与应急响应时间规定等，增强业主对物业服务的信任。二是有关部门要加大《民法典》《辽宁省物业管理条例》《阜新蒙古族自治县城区街道物业管理条例》等有关法律法规宣传力度，切实维护业主与物业企业的合法权益。三是由相关部门规范房屋交易行为，在二手房买卖合同中明确欠交物业费的交费主体方，避免房屋买卖人因二手房拖欠物业费产生纠纷，提高业主交费意识。此外，号召全县机关企事业单位人员、两代表一委员，模范履行交纳物业费义务，助力我县物业服务行业健康有序发展。

(三)规范业委会运作，提升治理效能。一是街道、社区加快推进“红色业委会”建设，加强党建引领，发挥指导监督职责，规范业主委员会选举和换届工作，对业委会成员资格要严格把关，提高业委会党员比例，将“两代表一委员”和“社区两委成员”纳入业委会成员当中，真正发挥正能量作用。同时建立业委会监督述职考评机制，建立住宅小区联席会议共商机制。

（四）凝聚监管合力，保障居民权益。按照《辽宁省物业管理条例》有关规定，相关部门应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、违章建筑、物业服务收费、环境卫生、房屋使用、小区绿化等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系方式，依法处理违法行为。通过常规检查和群众举报相结合，切实做到“基层吹哨、部门报到”的长效管理机制，有力执法，不推诿扯皮，切实解决好群众急难愁盼的问题，不断增强小区居民的获得感、幸福感与安全感，打造和谐宜居的社区生活环境。